Cedolare secca
del 201211121314 - Fonte: Consulmedia ImmobiliareSPECIALE - CEDOLARE SECCA
- Circolare dell’Agenzia delle Entrate 20/E:le risposte ai quesiti dei contribuenti
Nuove indicazioni dalle Entrate in merito alla “ cedolare secca sugli affitti”: la circolare n. 20/E raccoglie le risposte ai quesiti dei contribuenti sull’applicazione di tale regime opzionale di tassazione.
Tra le questioni affrontate: la revoca dell’opzione (valida anche se redatta su carta libera, purchè firmata e con i dati identificativi del contratto e delle parti), la comunicazione al conduttore (da considerare tempestiva, per i contratti “transitori”, se la raccomandata viene inviata entro il 1° ottobre 2012) e il versamento dell’acconto.
Vediamo alcuni punti della citata circolare.
Revoca dell’opzione
Il locatore può revocare l’opzione in qualsiasi annualità successiva a quella in cui è stata esercitata.Nelle more dell’emanazione del provvedimento di definizione delle modalità di revoca dell’opzione della cedolare secca precedentemente esercitata,il documento di prassi chiarisce che è sufficiente presentare all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate una revoca scritta su carta libera e debitamente sottoscritta, che contenga tutti i dati identificativi del contratto e delle parti.
Il contribuente può anche utilizzare il modello 69 come schema di richiesta della revoca.
Comunicazione al conduttore
In relazione al periodo transitorio che interessa il 2011, la comunicazione al conduttore può ritenersi tempestiva se effettuata entro l’1 ottobre 2012 (termine di presentazione della dichiarazione).
La circolare n. 20/E/2012 chiarisce che, considerato il particolare regime transitorio (previsto dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011) con riguardo ai casi in cui il locatore può avvalersi della cedolare secca per l’annualità decorrente dal 2011 direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 (contratti di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento), la lettera raccomandata con cui il locatore comunica al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo deve ritenersi tempestiva se inviata entro il 1° ottobre 2012, termine di presentazione della dichiarazione dei redditi 2011 (da osservare anche nell’ipotesi in cui il locatore presenti il modello 730).
Inoltre, la comunicazione inviata al conduttore in sede di opzione per il 2011 è valida fino alla fine del contratto, oppure fino a revoca e, pertanto, non deve essere inviata nuovamente negli anni successivi.
Il documento di prassi spiega anche che sono liberi dall’obbligo di comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti del canone i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a 30 giorni.
Acconti e ravvedimento
Nel caso in cui il contribuente non abbia versato l’acconto per l’anno 2011, può comunque accedere al regime della cedolare secca regolarizzando la sua posizione attraverso l’istituto del ravvedimento operoso.
Chiarisce l’Agenzia delle Entrate che l'omesso versamento dell'acconto della cedolare secca per l’anno 2011 alle date previste non preclude la possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva. Il contribuente interessato può avvalersi a tal fine dell'istituto del ravvedimento operoso, applicabile alla cedolare secca per effetto del rinvio operato dall'art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 alle disposizioni in materia di imposte sui redditi per regolarizzare gli omessi versamenti, effettuando il pagamento delle imposte dovute, unitamente agli interessi e la sanzione nella misura ridotta ex art. 13, D.Lgs. n. 472/1997.
Se il contribuente ha tenuto in considerazione il reddito da locazione nei calcoli dell’acconto IRPEF, può comunque optare per la cedolare secca presentando una richiesta di correzione del relativo codice tributo.
Non resta preclusa, infatti, la possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva, sempreché ne ricorrano tutte le condizioni previste, qualora il contribuente presenti istanza per la correzione del codice tributo indicando l’importo versato a titolo di acconto IRPEF da considerare versato a titolo di acconto per la cedolare secca per il 2011. Il maggior versamento dell’acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca nel modello UNICO 2012.
La stessa soluzione - prosegue il documento di prassi - può essere adottata anche nelle ipotesi in cui l’acconto IRPEF sia stato trattenuto e versato nell’ambito dell’assistenza fiscale. In questo caso, il maggior versamento dell’acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca nel modello 730/2012.
Trasferimento di immobile locato
L’opzione per la cedolare secca esercitata dal dante causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi di un immobile locatocessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l’imposta sul reddito, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo. Per queste ultime, infatti, vale la sussistenza del presupposto di applicazione della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, della proroga o del versamento dell’imposta per le annualità successive, prima del trasferimento dell’immobile.
Il trasferimento mortis causa o per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato ad uso abitativo comporta, inoltre, in linea generale, la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo.
Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello 69 entro il termine di 30 giorni decorrente dalla data del subentro. Rimane fermo che il contribuente subentrante può applicare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi nei casi in cui è consentito:
- per il periodo transitorio, per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento;
- per i contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno.
Comproprietario non risultante dal contratto di locazione
Il comproprietario, il cui nominativo non compare nel contratto di locazione dell’immobile sottoscritto dall’altro comproprietario, può comunque optare, in sostituzione dell’IRPEF, per la cedolare secca. La stipula del contratto di locazione da parte d’uno solo dei due comproprietari ha effetto anche nei confronti della parte che non compare negli atti. Conseguentemente, quest’ultima è tenuta a dichiarare, ai fini fiscali, il reddito fondiario per la quota a lui imputabile aprendo così la strada all’opzione della cedolare secca.
Fondo patrimoniale
L’opzione per la cedolare secca è possibile anche per il coniuge non proprietario dell'immobile ricompreso nel fondo patrimoniale. Stante le particolari disposizioni del Codice civile in tema di fondo patrimoniale, l’Agenzia ritiene che il principio di imputazione del reddito possa valere anche in sede di applicazione della cedolare secca, in considerazione del comune presupposto impositivo e del carattere alternativo della cedolare secca rispetto all'IRPEF, risultando assorbente del requisito concernente la proprietà dell'immobile. Conseguentemente, il coniuge non proprietario può optare autonomamente per l'applicazione del regime della cedolare secca sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo
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Il regime della cedolare secca, ricorda la circolare n. 20/E/2012, si pone come alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF cui può accedere, su opzione, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento che sia locatore di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo per assoggettare a imposizione il relativo canone di locazione.
Cordiali Saluti
La DIrezione
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